所以很有耐心地介绍。
“首先，任何房地产开发都离不开贷款，个人购房也离不开按揭贷款。银行等金融机构发放的按揭贷款，按照申请人的信用水平和偿债能力，分为一系列的等级，收入高且稳定，工作光鲜的华尔街单身汉的信用等级就高；而在杂货店打工，没有稳定收入的信用等级相对较低。
“对于信用等级高的客户，银行给他的贷款的利率就低，也即风险溢价较低。而对于信用等级低的客户，银行不发贷或者收取较高的利率，需要保证人等等，也即风险溢价高。对于发给信用等级低偿债能力弱的客户的贷款，称为次级抵押贷款。特点是风险大，有高风险溢价，收益相对一般债券较高。”
任平生对江秋蓉赞许地点点头，但他接下来却提高了声调道：
“如果银行只是发放按揭贷款，甚至只是发放次级抵押贷款，还不足以酿成危机，真正诱发次贷危机的是MBS。”
看着张温梧一脸迷惘的眼神，江秋蓉继续解释道：
“MBS，Mortgage Backed Security，就是抵押支持债券，是抵押贷款证券化的产物。银行在发完按揭贷款后，手里握着一批按揭贷款合同，这些合同会定期为银行带来一定的现金流，也就是贷款买房人的还贷，但是这些贷款合同是没法流动的，也就是没法在证券市场上交易。“
”没法交易的资产是死的资产，但银行业是逐利的行业，他们会穷尽任何手段让资产流动起来。华尔街一些精明的银行家就发明了MBS，由银行对这些次级贷款进行打包和包装，然后再拆分成三个层级出售，优先级、次优级、次级。每次收回贷款，先保证优先级的收益，在满足优先级的收益后满足次优级，最后是次级。“
”因此优先级期望收益率最低，风险也最低，次级期望收益率最高，风险也最大。MBS会定期给购买者一定的回报，期满还本付息，也是一种结构化固定收益产品。此外，除了分级结构外，信用评级机构也在这里起到了推波助澜的作用，大幅提高了MBS的信用评级，让市场对MBS更加认可。”
看着张温梧好奇的眼神，江秋蓉补充道：
“通俗点说，你到银行不能买别人的贷款合同，只能买银行的理财产品，MBS就可以认为是一种理财产品。”
任平生轻轻一拍桌子，站起身来道：
“MBS就是这次危机的源头。“